Dù có mức giá hấp dẫn nhưng loại hình đất hỗn hợp vẫn còn gặp nhiều vướng mắc về pháp lý, tách thửa hay cấp phép xây dựng, gây ra nhiều bất tiện cho người dân. Đất hỗn hợp là gì? Luật Đất đai quy định có 3 loại đất chính là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất hỗn hợp không thuộc vào một trong các loại đất trên. Cả 3 loại đất kia đều có mục đích sử dụng rõ ràng, còn đất hỗn hợp phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, có thể để ở kết hợp sản xuất hay kinh doanh dịch vụ. Thông tư số 01/2021/TT-BXD quy định rõ: Đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, được sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc nhắm đến một số mục đích khác. Chính vì thế, đất hỗn hợp sẽ được định hướng phát triển tổ chức không gian đô thị, cơ sở hạ tầng vật chất, khu dân cư… nhằm hoàn thiện các chức năng của vùng quy hoạch – địa phương, từ đó góp phần thay đổi bộ mặt kinh tế – xã hội của khu vực, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Đất hỗn hợp có được cấp phép xây dựng không? Do đất hỗn hợp không thuộc vào 1 trong 3 loại đất theo Luật Đất đai 2013 nên chưa có quy định cụ thể nào về đất hỗn hợp trong Bộ Luật. Điều này khiến người dân gặp nhiều vướng mắc trong việc tách thửa hay xin cấp giấy phép xây dựng. Thông thường, những gia đình sinh sống trên đất hỗn hợp chỉ được cấp phép xây dựng tạm, dù đã xây xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Mặt khác, nhà ở và công trình khác được xây trên đất hỗn hợp sẽ không được công nhận là tài sản riêng. Trong trường hợp địa phương chuyển đổi quy hoạch thì những khu đất này hoàn toàn có thể bị thu hồi. Nhà đầu tư nếu chẳng may “rót tiền” vào một dự án có đất hỗn hợp sẽ có thể gặp bất lợi trong trường hợp này. Đất hỗn hợp là loại đất kết hợp giữa ở và sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ. Trước những vướng mắc của người dân sinh sống trong vùng được quy hoạch đất hỗn hợp, nhiều dự án treo do chưa được cấp phép xây dựng, UBND thành phố HCM đã chỉ đạo các Sở, ngành, địa phương tiến hành rà soát quy hoạch trên địa bàn, thực hiện việc cấp phép xây dựng nhà ở trong các đồ án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân. Cụ thể, ngày 18/2/2021, Sở Xây dựng TP.HCM ra công văn số 2140 đề xuất UBND thành phố cấp giấy phép xây dựng cho người dân trong các đồ án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Đến tháng 11/2018, Sở Xây dựng đồng ý đề xuất phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân như sau: Khu vực có đất chiếm 50% diện tích Khu vực có đất hỗn hợp chiếm trên 50% diện tích sẽ có chức năng là đalát nhà ở chung cư kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng, không có công trình công cộng hay công viên. Ngoài ra, khu vực đất để ở đang có nhiều cư dân cư trú, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì sẽ được cấp phép xây dựng chính thức. Khu vực có đất chiếm 30% diện tích Với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp được cơ cấu chức năng chính là công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng, trong đó không có nhà ở; chỉ những khu vực nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp ô tô gây ô nhiễm cần di dời. Trường hợp không gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khu vực có đất chiếm 20% diện tích Tại khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm với hiện trạng có nhiều nhà ở, đất của người dân lụp xụp cần thu hút các chủ đầu tư, Sở quy hoạch – kiến trúc đề nghị chưa cấp phép xây dựng, đồng thời các địa phương sẽ thực hiện rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Người dân sẽ được cấp phép xây dựng chính thức sau khi điều chỉnh hoàn tất. Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác Đối với khu vực nằm trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác như đất ở cao tầng, đất ở hạ tầng, đất ở nhà vườn thì được cấp giấy phép xây dựng riêng lẻ. Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không? Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố; nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ chính quyền địa phương; hay cơ quan Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng; và thực hiện các quyền cơ bản theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện; thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình; tuy nhiên không được phép xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm. Như vậy, đất hỗn hợp vẫn có thể lên thổ cư nhưng phụ thuộc vào chính sách quy hoạch và điều kiện thực tế của từng địa phương. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hỗn hợp cần liên hệ với phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương để biết kế hoạch sử dụng đất, từ đó cân nhắc phương án đầu tư.
